ความพยายามของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาเทคโนโลยีและรูปแบบบ้านใหม่ๆ เข้ามาสนองต่อความต้องการซื้อของผู้บริโภคในแต่ละสถานการณ์
เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นตลอดมา ล่าสุดจากสถานการณ์วิกฤติเศรษฐกิจ
กลายเป็นตัวแปรหลักที่ผลักดันให้เกิดตลาดการเสนอขายบ้านภายใต้แนวทางใหม่
คือ "บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย" เพื่อตอกย้ำความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้าน
ว่าจะไม่เกิดปัญหาซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้านเช่นที่ผ่านมาอีก
...
การปรับเปลี่ยนแนวคิดทางการตลาดดังกล่าว
ทำให้ปัจจุบันการเสนอขายบ้านในตลาดมีให้เลือกซื้อถึง 3 กลุ่มด้วยกัน คือ
กลุ่มบ้านสั่งสร้าง ถือว่าเป็นบ้านในระบบที่คุ้นเคย
รูปแบบการเสนอขายแบบประเภทนี้จะเริ่มด้วยการที่ผู้ซื้อวางเงินดาวน์จำนวน
หนึ่งตามที่ตกลงกันไว้ก่อน แบ่งชำระเป็นงวด เฉลี่ย 10-20 เดือน
เมื่อถึงเวลาที่กำหนดก็โอนกรรมสิทธิ์และชำระต่อกับสถาบันการเงิน
...
ตลาดที่สอง เป็นกลุ่มบ้านพร้อมอยู่ เป็นบ้านที่สร้างแล้วเสร็จ
ทั้งที่เป็นบ้านมือสอง และมีการเปลี่ยนมือ กับอีกส่วนคือ ที่เป็นบ้านใหม่
แต่ถูกตีทรัพย์โอนชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน และสุดท้ายเป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
ซึ่งทะยอยออกสู่ตลาดทั้งจากการเสนอขายของผู้ประกอบการ และสถาบันการเงิน
ส่วนตลาดที่สามก็คือ กลุ่มบ้านสร้างก่อนขายที่กล่าวไว้ตั้งแต่ต้น
...
เมื่อผู้บริโภคทราบว่าบ้านในตลาดสามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก
จึงเป็นการง่ายที่จะสืบค้นรายการขายบ้านในแต่ละช่วงเวลา
ตามทำเลที่ตั้งที่ต้องการ
ภายใต้ข้อเสนอเรื่องราคาและเงื่อนไขที่ดีที่สุดของบ้านในแต่ละกลุ่ม
แต่ก่อนที่ผู้บริโภคจะตกลงใจเลือกซื้อบ้านสั่งสร้าง บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
หรือ บ้านพร้อมอยู่
สิ่งสำคัญคือศึกษาถึงข้อดีที่จะได้รับจากการตัดสินใจซื้อบ้านครั้งนั้น
เพราะบ้านในแต่ละกลุ่มจะมีความพร้อมที่แตกต่างกัน
...
เป็นที่ทราบกันดีว่า บ้านสั่งสร้าง
เป็นแนวทางของธุรกิจและการตลาดบ้านในยุคอดีตถึงปัจจุบัน
พฤติกรรมผู้บริโภครับรู้และคุ้นเคยกับระบบนี้
ถึงปัจจุบันแม้ว่ากระแสของบ้านพร้อมอยู่และบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจะมาแรงก็
ตาม แต่บ้านสั่งสร้างก็ยังคงดำเนินต่อไป
แม้จะน้อยลงบ้างในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมาเนื่องจากมีข้อเด่นหลายประการ
ที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ซึ่งเป็นฐานสำหรับของตลาดบ้าน
นั่นก็คือ ให้ระยะเวลาการผ่อนดาวน์ เฉลี่ยที่ 10-20 เดือน
แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละโครงการ
นอกจากนี้ยังช่วยเพิ่มโอกาสและกำลังซื้อให้กับผู้บริโภค
โดยเฉพาะกับกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับกลางถึงล่าง
ระบบผ่อนเงินดาวน์เป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้มีโอกาสมี
บ้านเป็นของตัวเองง่ายขึ้น
...
ความยืดหยุ่นเรื่องการปรับแบบบ้าน
และเลือกวัสดุที่ใช้ก่อสร้างบ้านได้ ยังเป็นอีกข้อเด่นสำหรับบ้านสั่งสร้าง
รวมทั้งผู้ซื้อสามารถเลือกแบบบ้านที่ถูกใจได้
แต่อาจจะมีข้อด้อยอยู่บ้างเมื่อเทียบกับบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
เพราะไม่มีหลักประกันว่าจะได้บ้านหรือไม่
ดังนั้นผู้บริโภคจึงต้องให้ความสำคัญกับผู้ประกอบการและบริษัทเจ้าของ
โครงการเป็นกรณีพิเศษ ทั้งเรื่องผลงานที่ผ่านมา
ชื่อเสียงและการตอบรับจากตลาด รายละเอียดข้อสัญญาที่ใช้ในการซื้อขาย
ซึ่งทั้งหมดจะต้องดำเนินการด้วยความรัดกุมและรอบคอบ
...
สำหรับบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
จะมีข้อดีตรงที่ผู้บริโภคสามารถตัดสินใจซื้อบ้านได้ทันที
และมั่นใจได้แน่นอนว่าเมื่อซื้อแล้วจะได้บ้านที่ต้องการ
แต่ต้องเป็นแบบบ้านและปลูกสร้างอยู่ในทำเลที่ตั้งซึ่งทางผู้ขายกำหนดไว้
เพราะทุกอย่างดำเนินการไว้พร้อมแล้วรอเพียงการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคเท่า
นั้น
...
อย่างไรก็ดี
พบว่าบ้านในกลุ่มนี้ยังมีข้อจำกัดเรื่องความยืดหยุ่นในการเลือกวัสดุก่อ
สร้าง และการเลือกแบบบ้านให้ตรงตามที่ต้องการ
เนื่องจากบ้านสร้างเสร็จก่อนขายส่วนใหญ่จะออกแบบและก่อสร้างโดยผู้ประกอบการ
ซึ่งทำไปตามการประเมินถึงความต้องการพื้นฐานของผู้บริโภค
อาจไม่ครอบคลุมถึงความต้องการในรายละเอียดปลีกย่อย
รวมถึงการเลือกวัสดุที่นำมาใช้ และส่วนประกอบอื่น ๆ ของบ้าน
ข้อจำกัดนี้เองที่ผู้ประกอบการพยายามปรับวิธีการเพื่อให้สอดคล้องกับผู้ซื้อ
บ้านมากที่สุด
โดยใช้การสำรวจความต้องการของผู้ซื้อบ้านที่เป็นฐานลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
เพื่อนำมาใช้ในการปรับปรุงแบบบ้านให้ตรงใจผู้ซื้อ
....
การซื้อบ้านในกลุ่มตลาดบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
ยังถือว่าจำกัดเฉพาะผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ
หรือมีเงินออมระดับหนึ่งเท่านั้น
เนื่องจากจะมีระยะเวลาการชำระเงินดาวน์เป็นจำนวนสั้นๆ
อาจเป็นข้อจำกัดของผู้บริโภคระดับกลาง
ไปจนถึงผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยที่ต้องการเลือกซื้อบ้านในกลุ่มนี้
เพราะถึงแม้ว่าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้านจะอยู่ในระดับต่ำ
และสถาบันการเงินทุกแห่งอนุมัติวงเงินกู้สูงสุดใกล้เคียงกับราคาขาย
แต่เครดิตของผู้ซื้อบ้านอาจไม่เพียงพอต่อการขอวงเงินกู้ให้เท่ากับราคาบ้าน
ส่วนที่เหลือหลังจากหักเงินดาวน์
...
กลุ่มบ้านพร้อมอยู่
ในที่นี้ของพูดถึงตลาดบ้านมือสอง
มีให้เลือกจำนวนมากและทุกกลุ่มสินค้าในตลาดปัจจุบัน ทั้งประเภทบ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์ อาจเป็นทั้งบ้านใหม่และบ้านเก่า
แม้ว่าจะเป็นบ้านมือสอง แต่อาจยังไม่มีการเข้าอยู่อาศัย
เช่นบ้านที่มีการจองซื้อแล้ว อยู่ระหว่างการผ่อนดาวน์กับเจ้าของโครงการ
และเป็นบ้านยังสร้างไม่เสร็จ (ผู้ซื้อยังไม่ได้รับโอน)
แต่เจ้าของต้องการจะขายต่อ เพื่อหวังเก็งกำไร
หรือขายด้วยความจำเป็นอื่นๆอีกส่วนเป็นบ้านพร้อมอยู่ที่ปล่อยว่าง
ได้แก่บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว และผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการแล้ว
แต่ไม่เข้าอยู่อาศัย และต้องการขายแก่ผู้อื่น
อาจเป็นไปได้ว่าบ้านดังกล่าวอยู่ระหว่างการดำเนินการตามขั้นตอนของการเจรจา
และประนอมหนี้
...
ข้อดีของบ้านกลุ่มนี้ก็คือ
ผู้บริโภคมีทางเลือกค่อนข้างมากในการเลือกซื้อบ้านที่ถูกใจ
เพราะมีให้เลือกจากหลายแหล่งด้วยกัน อาทิ สถาบันการเงิน กรมบังคับคดี
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การเปิดประมูล
เจ้าของโครงการประกาศขายโดยตรง
ซึ่งราคาที่เสนอขายส่วนใหญ่จะค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับสินค้าในตลาด
เฉลี่ยที่ 20-50% เนื่องจากมีการแข่งขันสูงทั้งในกลุ่มสินค้าประเภทเดียวกัน
และโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน จึงเป็นโอกาสของผู้บริโภคในการต่อรองราคา
เลือกแบบบ้าน และทำเลที่ตั้งที่ต้องการ
...
อย่างไรก็ดี
ควรพิจารณาอย่างรอบคอบในการเลือกซื้อ
เพราะหากเป็นบ้านในกลุ่มที่เคยมีการเข้าอยู่อาศัยและมีอายุของตัวบ้านเกิน
กว่า 5 ปี อาจมีปัญหาเรื่องการชำรุด
ซึ่งสามารถตีเป็นราคาบ้านได้จากต้นทุนที่เสียไปจากการซ่อมแซมในภายหลัง
...
ดังจะเห็นได้ว่า บ้านในตลาดทั้ง 3
กลุ่มจะเป็นทางเลือกและข้อเปรียบเทียบสำหรับผู้บริโภคที่กำลังคิดจะซื้อบ้าน
ได้เป็นอย่างดี ซึ่งผู้ซื้อควรจะพิจารณาจากความพร้อมด้านกำลังซื้อเป็นหลัก
รวมถึงความสามารถในการผ่อนชำระควบคู่กับระดับราคาบ้าน ในตลาดบ้านสั่งสร้าง
บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย และบ้านพร้อมอยู่ ซึ่งบ้านจากทั้ง 3
กลุ่มสามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่แตกต่างกัน
แม้ว่าบ้านสร้างเสร็จก่อนขายสามารถสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้านระดับ
หนึ่ง แต่ว่าไม่สามารถครอบคลุมความต้องการกลุ่มผู้บริโภคได้ทั้งหมด ทั้งนี้
เนื่องจากผู้ ซื้อจะต้องมีเงินจำนวนหนึ่งในการซื้อบ้าน
เพราะไม่มีสถาบันการเงินใดที่จะปล่อยกู้ 100% ดังนั้น
ช่องว่างการตลาดที่เหลือจึงเป็นของบ้านสั่งสร้าง กับตลาดบ้านพร้อมอยู่
ที่มีมากมาย หลายระดับราคา
และครอบคลุมทำเลที่ตั้งมากกว่ารอให้ผู้บริโภคได้ตัดสินใจ